Temel olanaklara uzaklık:
• Okullar: Yakınlık belirtilmedi, ancak Bottrop’ta 2-3 km’lik bir yarıçap içinde birkaç eğitim kurumu var.
• Havaalanı: Düsseldorf Uluslararası Havaalanı’na ~30 km (arabayla yaklaşık 40 dakika).
• Süpermarketler/Alışveriş Merkezleri: Günlük ihtiyaçlar 1 km içinde; Bottrop şehir merkezi (~2.5 km).
________________________________________
Detaylı Gayrimenkul Analizi ve Öneriler
1. Mülke Genel Bakış
Söz konusu mülk, 1893 civarında inşa edilmiş ve daha sonra yapılan değişikliklerle inşa edilmiş çok aileli bir konut binasıdır. Şunları içerir:
• Ana Bina: Varsayılan 1 ofis birimi ve 7 konut birimi (toplam 546,63 m²).
• Yardımcı Yapılar: 5 garaj ve 2 park yeri olan bir garaj.
• Arsa Alanı: 1.854 m² (Parsel 42) + 179 m² (Parsel 498).
2. Değerleme Metodolojisi
Değerleme, mülkün kira geliri potansiyeli nedeniyle gelir yaklaşımı (Ertragswertverfahren) kullanılarak yapılmıştır . Anahtar faktörler:
• Rohertrag (Brüt Gelir): 42.033 €/yıl (yerel kira kriterlerine göre).
• Bewirtschaftungskosten (İşletme Maliyetleri): Brüt gelirin %28,4’ü (11.937 €/yıl).
• Liegenschaftszinssatz (Kapitalizasyon Oranı): %4,3, Bottrop’taki çok aileli evler için piyasa koşullarını yansıtıyor.
• Risk İndirimleri:
o Bilinmeyen iç durum için %15 (49.000 €).
o Değişikliklerin belirsiz yasal durumu için %7,5 (25.000 €).
3. Teknik ve Yapısal Bilgiler
• İnşaat: Yığma duvarlar, ahşap çatı yapısı ve beton çatı kiremitleri. Kısmi modernizasyon girişimleri (örneğin, ses yalıtımı ve statik için 2004 yenileme planları).
• Eksiklikler:
o Sıhhi tesisat, elektrik sistemleri ve potansiyel gizli kusurlar (örneğin, ahşap çürümesi, asbest) hakkında belirsizlikleri artıran hiçbir iç inceleme mümkün değildi.
o 2004 değişiklikleri için çözülmemiş inşaat izinleri (uyumsuzluk riski).
• Restnutzungsdauer (Kalan Ekonomik Ömür): Standart bakım varsayıldığında 25 yıl.
4. Yatırım Potansiyeli
• Güçlü Yönler:
o Büyük arsa büyüklüğü (2.033 m²) ve gelişme potansiyeli olan (imar kanunlarına tabidir).
o Mevcut kira geliri akışı (birimler doluysa).
o Temel olanaklara ve ana yollara yakınlık (A42 otoyolu ~ 4,5 km).
• Riskler:
o Eski altyapı ve modern olanakların (örn. enerji verimliliği, asansörler) eksikliği nedeniyle yüksek boşluk riski.
o Savaş öncesi inşaat için potansiyel iyileştirme maliyetleri (örneğin, kurşun boya, yalıtım).
• Pazar Konumlandırma:
o Orta seviye konum göz önüne alındığında, bütçe bilincine sahip kiracıları (öğrenciler, genç profesyoneller) hedefleyin.
o Şehir merkezine ve ulaşım bağlantılarına yakınlığı vurgulayın.
6. Mahalle Bağlamı
• Karma bir konut-ticari alan:
o Avantajları: Uygun emlak fiyatları, iyi yol bağlantısı.
o Zorluklar: Endüstriyel miras (eski madencilik) lüks alıcıları caydırabilir.
7. Yenileme için Tahmini Maliyetler
• Temel Yenileme: ~ 100.000 € – 150.000 € (kozmetik güncellemeler, sıhhi tesisat / elektrik onarımları).
8. Uzun Vadeli Görünüm
• Değer Takdiri: Orta, Bottrop’un kentsel dönüşüm çabalarına bağlı.
• Kira Getirisi: Yenileme sonrası ~%5–6 (mevcut getiri risk indirimlerinden etkilenir).
________________________________________
Son
Bu mülk, tadilat yapmak isteyen deneyimli yatırımcılara uygundur. Değeri, yasal belirsizliklerin çözülmesine ve binanın modernize edilmesine bağlıdır. Değerleme raporunda belirtilen yüksek belirsizlik nedeniyle temkinli bir yaklaşım tavsiye edilir.